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在張建教授看來，土地流轉是新型城鎮化的一部，如果僅是讓農村的土地進行瞭流轉，後續的保障問題得不到很好解決，那麼土地流轉並不能算成功，他對《每日經濟新聞》記者說，"土地流轉是擴大瞭農村的土地的效益，但是農民的後續保障問題也需要跟上步伐。
然而在土地流轉之後的實際運轉過程中，公司面臨瞭資金難題。崇吉祥對《每日經濟新聞》記者說："3萬畝土地，一年租金就是1800萬元，加上種子、化肥、農藥，一年至少需要2500萬至3000萬元，這筆資金對企業壓力比較大。"
編者按
土地未確權在土地流轉項目實際推進中造成很多不便。一位參與土地信托研究的律師對記者表示，因為沒有土地經營權證，也因為要減少與企業溝通時的成本，讓農民以這種方式確權，他們隻能隱身在政府之後，實質等於政府對該項目進行瞭信用背書。一旦因信托公司經營不善或出現尋租問題導致雙方陷入權益糾紛，農民將無法直接對委托方進行維權，隻能找政府。這不利於厘清政府與市場的邊界。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/08542804972.shtml
為緩解公司的資金難題，大平公司嘗試拿手中流轉的土地去銀行貸款，"去過農發行和農業銀行，但是銀行說沒有具體的操作方法，再者說當時的土地沒有確權，不具備貸款條件。"崇吉祥對《每日經濟新聞》記者說。
《每日經濟新聞》記者瞭解到。目前，中信信托已經支付瞭第一筆2000萬元的融資，同時含山縣土地確權已經完成50%。不過，由於土地確權證下發在即，以及融資成本等問題，雙方的合同實際上隻簽瞭兩年，後續9年的簽約要看這兩年的合作情況而定。
大平公司總經理助理崇吉祥對《每日經濟新聞》記者介紹說，之所以參與土地流轉，是因為公司需要生產油脂的原料菜籽，"菜籽油是我們公司的主打產品，以前我們都是在外面收購，但是我們發現一個情況，就是種地的人越來越少，大量土地拋荒，原材料收購難。"
姚育東對記者介紹說，中信信托董事長蒲堅考察瞭大平公司，有瞭合作的意向，"兩方各自都要算賬，大平公司認為中信信托給的融資成本太高，但是中信信托要穩定的固定收益，最終經過半年時間的談判，才簽訂瞭協議。"
國內目前最大土地流轉信托落戶安徽省馬鞍山市含山縣。這筆信托項目涉及曾參與土地流轉信托第一單的中信信托、當地企業安徽大平油脂有限公司、近2萬畝土地以及數千萬元融資。奇怪的是，《每日經濟新聞》記者近日實地調查瞭解到，盡管信托的合作期限為11年，但信托產品的合同隻簽瞭兩年-兩傢公司打的到底是什麼算盤？
在大平公司關註土地信托流轉之時，馬鞍山市市委書記張曉麟也看到安徽本地媒體關於對宿州埇橋區的中國第一單土地流轉信托的報道，並在報道上作出批示，要求主管部門與中信信托聯系。"張書記做瞭批示，要求我們與中信信托聯系，我們就通過金融辦聯系中信信托，中信信托董事長來含山縣，考察瞭大平公司。"馬鞍山農委副主任姚育東對《每日經濟新聞》記者說。
土地確權難題將化解
作為改革試點20個區縣之一，截至2013年底，含山縣耕地流轉總面積為20.78萬畝，占二輪承包耕地總面積的42%。今年截至目前又新增耕地流轉面積近4萬畝，全縣耕地流轉總面積達24.78萬畝，已占全縣二輪承包耕地總面積50%以上。
全國最大土地流轉信托調查:合作期限引關註
記者在含山縣采訪時，就有村民認為，僅依靠土地租金隻能是保持旱澇保收。"吃的米和蔬菜等等一切都需要購買，租金其實隻是支付瞭我們的這筆需求，一旦遇到大病大災，我們就無法應對。"當地一位陳姓村民對《每日經濟新聞》記者說。
此外，由於土地未確權，也導致參與流轉的企業不能拿土地去銀行貸款融資，無論是參與第一單土地流轉的安徽帝元公司，還是參與最大土地信托流轉的大平公司，都因為土地確權問題而導致銀行貸款遭拒。
"租金和當初簽訂的流轉一樣，沒有任何變化，信托公司進來之後，年限由此前的30年變為11年。"崇吉祥對《每日經濟新聞》記者說。
內容來自sina新聞
雖然公開資料顯示，中信信托與含山縣政府簽訂瞭11年土地流轉信托，但據《每日經濟新聞》記者瞭解，信托產品的合作隻簽瞭2年，每年中信信托募集資金2000萬元扶持大平油脂產業發展，中信信托隻支付兩年共4000萬元，餘下的9年則需要看兩年的合作情況而定。"雙方都有自己的利益計算，得看兩年的實際合作情況，目前中信信托第一筆資金2000萬元已經支付。"姚育東對《每日經濟新聞》記者說。
不過，對於土地確權的問題，姚育東對《每日經濟新聞》記者說，確權解決之後也不一定就能解決貸款難題，因為銀行也不一定認可和給予貸款，"假如企業拿土地去銀行抵押貸款，也許農民就會質問，憑什麼拿我的土地去銀行抵押？一旦出現風險怎麼辦，銀行收回土地嗎？那麼老百姓的利益怎麼保障，風險押給瞭農民身上。但是有一點，我們先把這個貸款前提條件給解決瞭，具備這個條件才可以去找銀行談。"
就在大平公司一籌莫展時，崇吉祥看到瞭關於宿州埇橋區的全國第一單土地流轉信托的報道，"當時看到報道之後，就覺得我們公司也能做，就開始試圖聯系中信信托。"崇吉祥對《每日經濟新聞》記者說。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，九道農業承租信托土地後，將對農地基礎設施進行改善，並將土地劃分為500畝左右的經營單元，分租給傢庭農場主等新型農業經營主體。"將500畝土地劃歸一個單元，招募60個承包商，由60個農場主去種植土地，大平公司提供種子、肥料和技術等，承包商每年支付給大平公司一畝700元，包括600元租金和100元的種子和廢料的費用。"崇吉祥對《每日經濟新聞》記者說。其中，中信信托和九道農業為新型農業經營主體提供全程金融服務和生產服務，包括訂單獲取、種植方案制定、農資采購、農機服務、產品收購、物流服務、結算服務、墊付流動資金等。農民將土地變身為信托產品後，將獲得中信信托派發的信托收益。
姚育東對記者表示，"租金是支付給政府，由政府支到農民手中，大平公司是第三方的土地承包商和服務商。"
大平公司的資金難題
崇吉祥則對記者介紹說，大平公司從中信信托的融資成本是9.5%，2000萬元的融資成本就是180萬元，"簽訂的合作是兩年，我們也願意隻簽兩年，不願意簽11年，我們也要看，畢竟融資成本太高。"
安徽大平油脂有限公司(以下簡稱大平公司)是農業產業化國傢級龍頭企業，也是含山縣最大的土地流轉公司，其2012年在含山縣做的第一單土地流轉就達到4600畝。
在土地流轉中，一個不可忽視的問題就是土地確權。在南京財經大學經濟學院張建教授看來，土地確權是決定土地信托能否成功運作的關鍵，"農地通過信托與金融結合，當然是一種進步，但從法律層面來講，土地沒有確權，也就難以運作土地信托，流轉信托項目就存在著很大的風險。"
據《每日經濟新聞》記者瞭解，目前我國農村還有大量土地未進行確權登記頒證，這也是政府未來的工作重點。根據安徽新土改的階段性目標，在2015年底前，實現農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村范圍內的國有土地確權登記發證全覆蓋。到2015年，力爭新型農業經營主體經營面積占承包耕地50%以上。
2013年11月12日，十八屆三中全會閉幕當天，安徽省政府網站發佈瞭《關於深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》(以下簡稱《意見》)，啟動新一輪土地改革。
最大信托流轉落戶含山
"為瞭解決土地確權問題，我們縣政府今年準備發放土地確權證，今年已經開始著手這方面的工作，如果土地確權證發放下來，那麼找銀行貸款的難題也就會得到解決。到明年4月，全部確權結束，到目前為止已經完成瞭一半，我們也期待盡快確權到位。"含山縣宣傳部副部長田斌峰對《每日經濟新聞》記者說。
此外，田斌峰還表示，改革的前途就是把農民的確權弄好，以後操作就可以解決很多問題，"大平公司參與流轉的3萬畝土地已經測量完畢，已經具備發放土地確權憑證條件，等全縣測量完畢，確權證就會發放到農民手中。"
崇吉祥對《每日經濟新聞》記者說，"我們在流轉之後已經確權瞭，但是就少瞭確權證，所以不能去銀行貸款，現在我們比埇橋區進步的就是，化解瞭土地確權的難題，這是一個進步。"
崇吉祥還對記者說，"之所以我們也隻願意和中信信托簽訂兩年，就是因為土地確權之後，我們可以拿土地去銀行貸款，畢竟銀行的融資成本要比信托的融資成本要低得多，這也是我們期待土地確權的一個主要原因。"
6月14日，含山縣人民政府與中信信托簽訂協議，含山縣陶廠鎮、清溪鎮、運漕鎮3鎮9個村共19514.49畝土地將作為信托財產，委托中信信托集中管理，出租給大平公司旗下專事農業生產和管理的全資子公司九道農業。
農民後續保障難題
除瞭土地確權難題之外，在土地流轉中，另外一個不可忽視的問題，就是農民的後續保障難題。銀行房屋信貸免費估貸年息任何問題免費諮詢
作為當地改革試點20個區縣之一，馬鞍山市含山縣走瞭土地流轉信托的路子。今年6月14日，含山縣與中信信托簽訂瞭規模達1.95萬畝的土地流轉信托，期限11年。這是目前全國最大的土地流轉信托，同時也是繼宿州埇橋區之後的安徽第二單土地流轉信托。
對於農民後續保障難題，姚育東對《每日經濟新聞》記者說，"農民不種地瞭，勞動力自然就從土地上解放新北市板橋區房屋貸款房屋信貸民間信貸出來，租金保障瞭農民的旱澇保收，農民可以外出打工，一些農民可以在大平公司進行聘用，但是大都是季節工。"
姚育東也對記者說，"農民的後續保障問題，需要國傢出臺相關政策，給予農民最低生活保障，目前來看是一個難題，僅僅依靠農業公司解決不瞭。"
在崇吉祥看來，流轉之後，解放的隻是20至50歲的勞動力，50歲的勞動力外出打工本身困難，解放這部分勞動力，他們會進行返聘，"這個規模有固定簽訂的和季節工，這個由60個承包大戶去雇傭，農場主也需要招聘農民進行工作經營，這在一定程度解決瞭農民的就業問題，但是這個占比較少，後續的醫療和社保等等一些問題，僅僅依靠企業和地方政府難以解決。"
《意見》指出，安徽省將先行在渦陽縣、潁泉區、臨泉縣、烈山區、埇橋區、懷遠縣、鳳臺縣、廬江縣、鳳陽縣、含山縣、無為縣等20個縣(區)開展改革試點。
為解決原料問題，大平公司從2012年開始介入土地流轉項目，到目前流轉瞭3萬畝土地。按照與村民簽訂的合同，大平公司每年需要支付給村民600元/畝的租金。"租金分為兩種，一種是410斤水稻，一種是600元現金，兩種方式村民可選其一。"崇吉祥對《每日經濟新聞》記者說。
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