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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

註意,這是城市化進程和改善需求合理需求年份,如果世界經濟下行、我國經濟停滯呢?那麼市場一年需求會縮減一半,銷售5億平米也是一件正常的事。

房地產投資還有機會嗎?有!根據上述數據,全國現在適合投資的城市大約隻有30%,60%以上的城市已不適合地產投資瞭。為什麼?建築周期告訴我們,建三年清盤六年,三線及以下城市,尾房及車位銷售十年賣不完是平常事,一般投資人是耗不起的!再加需求不足,所以,不以服務業、人口凈流入、有支柱產業支撐的城市,投資機會就很小。

截止到2013年底,國內已開業的購物中心綜合體約3300傢,而這一數字在2015年將刷新至4000傢。到2025年,還會有近7000傢建成開業,屆時綜合體類的購物中心將超過10000傢。

在需大於供時,畫個圖紙就可以賣房,現在投資還要瞭解一點專業的知識,中國地產走到今天仍然沒有細分,實在是一件悲哀的事情。尤其是作為中國的幾傢龍頭房企,把功夫全部用在瞭營銷上,什麼紅燒肉、爬山、緋聞、100%工業化裝配、3D打印等,這一切都是為瞭營銷。

未來的任宅和商用地產前景究竟如何呢?全國已供需平衡,市場實際情況是,趨勢在向下。至於永動機派說還有二十年、三十年上漲,那也是一種學術。根據經濟周期理論,三年小周期,五年小中期,九年中期,十八年是一個大的周期,這是根據工業產品的生產、需求、飽和這樣的周期運行的。

因為市場已經供需平衡,所以,從全國趨勢來看,到2020年,房地產的大周期開始向下,再從人口角度看,2024年人口拐點來臨,人口增長停止。

如何判斷一個城市具有投資價值?首先要搞明白幾個數據,城市總人口、城市化率、人口流入流出、庫存總量、在建總量、土地出讓總量,做一個簡單的模型,能投與否,會給出一個科學的答案。

未來一年的市場需求究竟有多大?按照目前的城市化進程,一年一個點,大約進城人口1400萬,根據發達國傢的經驗,改善需求是城市人口總和:0.5-1平方/人均/年。

政府一定會想方法再延長房地產周期,讓改革釋放紅利。舉措已顯露部分,簡政放權、打破壟斷、國企改革、公私合營、PPP、戶籍改革、教育改革等,這些真的能延遲房地產周期嗎?這些舉措不會對房地產周期和城市化產生實質性的改變和逆轉,會產生一定助推力。真正對城市化周期產生作用的是土地改革,這個課題太大,今天暫不詳述。

商用地產投資註意什麼呢?商用地產和住宅地產的差異也很明顯,商用地產在項目定位、選址、持有、運營上因不同而決定一個項目的成功與否。國外很多資本持有不動產,專業運營,分工很明確。

住宅地產要投的城市,首先要有需求,其次土地供應不是過量,再次是庫存在合理消化周期內,有產業支持的更好,還有就是投差異化公司差異化產品。否則,風險放在首位,不要認為有土地抵押,價格隻是摘牌價的一半,看過房地產周期後,土地價對折後再打對折的嗎!

一個城市的那個區域值得投資?這個話題有點長,也牽扯不少專業問題,這裡就不詳細表述。

德國有30%-40%都是節能、科技住宅,而我們3-4%都不到,行業領軍沒有把精力用在產品研發上,走差異化道路,美國、德國等國傢很多住宅都達到瞭零排放,我國人口基數大,客群分佈廣,需求不一,完全可以有幾個大的差異化大公司比如科技住宅、節能住宅、改善住宅、生態住宅、別墅等專業類公司,而我們還在低端產品上競爭,最後是刺刀見紅,價格。別墅的用地市場隨著時間推移,政府會慢慢放開,以後這一塊是一個值得期待的市場。

60%的城市已不適合地產投資



房地產周期一般是18年,短則16年,長則20年。中國情況有點特殊,推進工業化、城市化時人口基數低,加之國傢層面的強力政策幹預,預計還會推遲兩到三年。

城市化人均需求住房35平米,大約4.9億平,改善需求同城市化進程需求基本持平,實際市場需求一年10億平米住宅不到。商用在美國人均是1平米,我國現已達到瞭人均2平米,世界商用地產新增量的50%在中國。

地產投資以後還有一片藍海,模式!互聯網模式、眾籌模式、成本模式等,傳統已死,春天不會再來。有好的模式,還是有很好的商業錢景的。

浙江某房企在股份轉與不轉,在那玩心理戰,完全不講商業規則,如果真的拿回瞭,兩年後我們是不是會失去一傢好的住宅公司?真的嗎?一個企業生存不下去,它本質上就已經不是一個好公司瞭,說明產品就是有問題,市場定位有問題。市場就是最好的老師,優勝劣汰,不要講什麼情操道德,玩那種悲情主義,市場不相信眼淚,要講就把市場和情操道德結合起來講。

二、房地產未來前景

三、商用地產

簡單概括瞭住宅地產,再來說商用地產。商用地產包涵瞭零售業、寫字樓、酒店、工業地產、投融資等。這裡重點說購物中心的商業。

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這個數字聽起來就聳人聽聞!我國目前有320多個地級市,也就是說,平均每個地級市的購物中心在10年後將達到30多傢,這還不包括其他商用業態。

根據現有數據,現在就可以斷定,10年後關、停一大批毫無懸念,因為就算是擁有14億人口的中國,也支撐不瞭上萬傢購物中心的生存與發展,這還不談其他新的商用模式及互聯網對實體零售的沖擊。

做任何事,千萬不要感性,一定要理性。如果認為自己比別人聰明,通過搶時間、低價擠垮別人,那隻能說感性戰勝瞭理性。你能做到,別人為什麼做不到,中國最不缺的就是太聰明的老板!

四、商用前景在那裡

從市場出發,個人覺得,以後的商用是重體驗輕購物,現在的購物中心是80%購物,20%休閑,會不會五年後,完全翻轉過來?20%購物,80%休閑,完全可能!由於電商的沖擊,百貨、鞋類、服裝、傢居類將逐步淡出購物中心,以體驗、遊玩、餐飲、影視、休閑為主的購物中心大行其道。日本在這方面做瞭很多嘗試,值得中國借鑒。一切數據說話,一切市場說話,一切顧客說瞭算。

一、房地產未來趨勢

在這裡不細分不專業探討,僅從大趨勢上進行分析。有值得投資機會的城市不多瞭,圈內一個專業人士說過一句笑話,沒有通高速的縣級城市做一個10萬平以下的綜合體還有機會,這句玩笑話確是一句實話,投項目時不可貪大,好大喜功就是讓企業接近死亡。

三年後商用購物中心會步住宅地上產後塵,出租率會大幅下降,關停並轉將會是平常事;五年後商業寫字樓也會達到一個高點,緊隨商業綜合體之後。

住宅地產和商用地產僅從趨勢上分析未來前景,因城市不同、商業模式不同、公司專業技術深度不同也會決定項目的前景不同


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/16385941117265725670051.shtml

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